Siz kıymetli okuyucularıma bu hafta kira hukukunda en çok merak edilen ve emsal bir karar olarak karşımıza çıkan dolarla kredi çeken kiralanan kullanıma elverişli bir durumda bulunmasa bile kira bedelinin tam olarak ödeneceği yönünde sözleşmeye konulan hükümler geçersizdir konusunda emsal niteliğinde bir karara imza attı. Söz konusu davaya ilişkin emsal nitelik teşkil eden kararı örneklerle birlikte anlatmaya çalışacağım.
Son dönemde karşımıza çok sık çıkan ve artan kira bedelleri neticesinde kira hukukuna ilişkin vakalarına bir yenisi daha eklenmiştir. Yargıtay tarafından kira hukuku konusuna ilişkin özellikle artan kira bedelleri önemli bir karar bulunmaktadır.
Davacı taraf 2019 tarihli ve on yıl süreli sözleşme ile davalıya ait taşınmazda kiracı olduğunu, sözleşmede kiralananın düğün salonu olarak kullanılacağının ve başka hedefle tasarruf edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, ülkemizde de artan Covid-19 salgını sebebiyle pek çok toplu organizasyonun iptal edilmesi, kamu kurumlarında ivedi işler dışında faaliyetin askıya alınması ve 16 Mart 2020 tarihinden itibaren tüm illerde düğün ve nişan salonları faaliyetlerinin durdurulması sonucunda, 17 Mart 2020 tarihli ihtarname ile faaliyete yeniden izin verilene kadar kira ödemesi yapamayacağını davalıya bildirdiğini, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren belirlenen kurallara uyulma şartı ile faaliyete izin verilmesine rağmen, alınan önlemlerin düğün etkinliklerine katılımcı sayısını, kiralananın kullanabileceği alanı ve dolayısıyla kiralanandan beklediği faydayı ciddi şekilde düşüreceğini, böylece başlangıçta var olan edimler dengesinin aleyhine bozulduğunu ileri sürerek; aylık net 62 bin 573 lira 50 kuruş olan kira bedelinin 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 30 bin liraya uyarlanmasına karar verilmesini talep etti.
Davalı; kira sözleşmesinde uyarlama talep edilmeyeceğinin, hatta mücbir sebep halinde kiralanan kullanılmasa dahi kira bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu nedenle kiracının Covid-19 salgını nedeniyle müşterilerinin azaldığı gerekçesiyle kira bedelinin uyarlanmasını talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini talep etti.
İLK DERECE MAHKEMESİ DAVACININ UYARLAMA TALEBİNİ KISMEN KABUL ETTİ.
İlk Derece Mahkemesince; kira sözleşmesinde olumsuz uyarlama kaydı bulunmasına rağmen yine de kira sözleşmesinin değişen şartlara göre uyarlanmasının Yargıtay içtihatlarında da kabul gördüğü, 2020 yılı Mart ayından beri dünya çapında yaşanan salgın hastalığın sosyal dengeyi etkilediği, bu salgın hastalığın öngörülebilir nitelikte olmadığı, düğün salonlarının çalışmasına resmi kararlarla ara verildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde uyarlama için öngörülen şartların oluştuğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne karar vermiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvuruldu.
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ DAVAYI REDDETTİ
Bölge Adliye Mahkemesince, davaya konu 2019 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinin (1.3.) maddesinde; kiracının her ne sebeple olursa olsun kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceğinin belirtildiği ve 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 12. maddesi gereğince tacir sıfatını taşıyan davacının basiretli davranması gerektiği, kira sözleşmesindeki açık hükümler karşısında davacı kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteyemeyeceği, İlk Derece Mahkemesince kira bedelinden indirim yapılmasının doğru olmadığı gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın ve ihtiyati tedbir isteminin reddine karar verildi. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edildi.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ DAVACI KİRACIYI HAKLI BULDU
Dosyayı ele alan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bozma ilâmında şu ifadelere yer verdi:
"Söz konusu sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; kiraya verenin, kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmasa dahi kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getireceğine ilişkin hükümler ile 6098 sayılı Kanun’un 301. maddesinin emredici hükmü, davacı kiracı aleyhine (davalı kiraya veren lehine) değiştirilmiştir. Dolayısıyla sözleşmenin anılan bu hükümleri, aynı Kanun’un 27. maddesi uyarınca kesin olarak geçersizdir. Diğer taraftan, bu hükümlerin geçersiz olması, sözleşmenin diğer hükümlerini etkilememektedir. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; kira sözleşmesinde yer alan, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına elverişli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduğuna dair hükümlerin geçersiz olduğu; Covid-19 salgın hastalığı sebebiyle alınan idari yasak ve tedbirlerin etkin olduğu dönemle sınırlı olmak üzere, davacı kiracının 6098 sayılı Kanun'un 138. maddesi uyarınca uyarlamaya dayalı olarak kira bedelinin tenzili talepli dava açmakta haklı bulunduğu gözetilmek suretiyle, istinaf incelemesinin gerçekleştirilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."
 
 
 
AVUKAT GİZEM GONCE